İşyeri kiralarında tahliye, dükkân veya başka bir çatılı işyerinde bulunan kiracının yalnızca kanunda öngörülen geçerli tahliye sebeplerine dayanılarak ve usulüne uygun süreç işletilerek çıkarılabilmesidir. İş yeri sahibi, kira sözleşmesi devam ederken kiracıyı tek taraflı bir kararla çıkaramaz. Tahliye; ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, kira borcunun ödenmemesi, geçerli tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, esaslı tadilat veya kanunda düzenlenen diğer tahliye sebeplerine dayanmalıdır.
Dükkan sahibinin kilidi değiştirmesi, elektriği veya suyu kestirmesi, kiracının eşyalarını dışarı çıkarması ya da işyerine girişini engellemesi hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir. Kiracının işyerini boşaltması ancak tarafların anlaşmasıyla veya gerekli hukuki süreç tamamlandıktan sonra icra yoluyla sağlanabilir.
Bu nedenle işyeri kira tahliyesinde hem kiraya verenin hem de kiracının kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, ihtarnameleri ve dava sürelerini dikkatle değerlendirmesi gerekir. Her tahliye nedeni farklı şartlara, bildirim sürelerine ve ispat yüküne bağlıdır.
İşyeri Kiralarında Tahliye Nedir?
İşyeri kiralarında tahliye, kiracının dükkân, mağaza, ofis, depo, atölye veya benzeri ticari amaçla kullanılan taşınmazı boşaltmasının sağlanmasıdır. Tahliye, yalnızca kiraya verenin taşınmazı geri alma isteğini değil; kira sözleşmesinin kanuni bir nedene dayanılarak sona erdirilmesini ifade eder.
Çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin süresi sona erdi diye her zaman kendiliğinden tahliye edilmez. Kanun, kiracıyı belirli ölçüde korur ve kiraya verene yalnızca kanunda belirtilen tahliye nedenleri oluştuğunda dava veya icra yoluna başvurma imkânı tanır.
Tahliye ile kira sözleşmesinin sona ermesi çoğu zaman birbiriyle bağlantılıdır. Ancak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için geçerli bir neden bulunması, tahliyenin ise bu neden doğrultusunda hukuki yolla uygulanması gerekir.
Kiraya veren bakımından önemli olan, tahliye nedenini ve uygulanacak süreci doğru belirlemektir. Kiracı bakımından ise kendisine gönderilen ihtarname, tahliye taahhüdü, dava dilekçesi veya ödeme emrinin hukuki niteliğini incelemek önem taşır.
İşyeri Tahliyesi ile Konut Tahliyesi Arasında Fark Var mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin temel tahliye hükümleri büyük ölçüde aynı kanun hükümlerine dayanır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, kira borcu, iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresi gibi sebepler hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında gündeme gelebilir.
Bununla birlikte işyeri tahliyesinde taşınmazın ticari niteliği değerlendirmeyi etkileyebilir. Örneğin kiraya verenin işyeri ihtiyacına dayanması halinde, ihtiyacın hangi ticari faaliyet için kullanılacağı, işyerinin bu faaliyete uygunluğu ve ihtiyacın gerçekliği daha ayrıntılı şekilde incelenebilir.
Ayrıca işyeri kiralarında kiracının ticari faaliyeti, müşteri çevresi, işyerine yaptığı yatırım ve işletmenin devamlılığı da tahliye uyuşmazlığının fiilî etkilerini artırabilir. Ancak bu durumlar, geçerli bir tahliye nedeni oluştuğunda tahliyeyi tek başına engellemez.
Dükkan Sahibi Kiracıyı Hangi Sebeplerle Tahliye Edebilir?
Dükkan sahibi, kiracıyı yalnızca kanunda düzenlenen tahliye nedenlerine dayanarak çıkarabilir. Tahliye sebebinin varlığı kadar, bu sebebe ilişkin ihtar, bildirim, dava ve icra süreçlerinin doğru yürütülmesi de önemlidir.
İşyeri tahliye sebepleri genel olarak şunlardır:
- Kiraya verenin veya kanunda sayılan yakınlarının işyeri ihtiyacı
- Yeni malikin kendisi veya yakınları için işyeri ihtiyacı
- Yeniden inşa, imar veya esaslı tadilat gerekliliği
- Geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunması
- Kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi
- Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olunması
- On yıllık uzama süresinin sona ermesi
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranışını ihtara rağmen sürdürmesi
Her tahliye sebebinin kendine özgü şartları vardır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekirken, kira borcu nedeniyle tahliyede ödeme emri, yazılı ihtar ve ödeme süresi önem taşır. Tahliye taahhüdünde ise belgenin ne zaman verildiği, yazılı olup olmadığı ve tahliye tarihinin belirli bulunup bulunmadığı değerlendirilir.
Bu nedenle “kiracıyı dükkândan çıkarma” sürecinde tek bir standart yöntem yoktur. Uygulanacak yol, tahliye nedenine göre belirlenir.
İhtiyaç Sebebiyle İşyeri Kiracısının Tahliyesi
Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza gerçek bir işyeri ihtiyacı duyuyorsa tahliye davası açabilir. Ancak ihtiyaç iddiasının yalnızca kira bedelini artırmak veya mevcut kiracıyı çıkarmak amacıyla ileri sürülmesi yeterli değildir.
İşyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Kiraya verenin iş kurmak istemesi, mevcut işyerinin yetersiz kalması, ticari faaliyetini başka bir yerde yürütme ihtiyacının doğması veya yakınının mesleki faaliyet için taşınmaza ihtiyaç duyması gibi durumlar somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Mahkeme, ihtiyaç iddiasını incelerken yalnızca kiraya verenin beyanını değil; ticari faaliyet planını, mevcut işyeri durumunu, taşınmazın kullanılabilirliğini ve ihtiyacın devam edip etmediğini de dikkate alabilir.
Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kural olarak sözleşme süresinin sonunda açılır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınarak hareket edilmesi gerekir.
Dükkan Sahibi Beni Çıkarmak İstiyor, Ne Yapmalıyım?
Dükkan sahibi tahliye talebinde bulunuyorsa, kiracının öncelikle kendisine gönderilen ihtarnameyi, dava dilekçesini veya tahliye talebini dikkatle incelemesi gerekir. Sadece “işyerine ihtiyacım var” şeklindeki sözlü açıklama, kiracının işyerini hemen boşaltması gerektiği anlamına gelmez.
Kiracının bu süreçte kira ödemelerini düzenli şekilde yapmaya devam etmesi, banka dekontlarını saklaması ve kira sözleşmesi ile yazışmalarını koruması önemlidir. Kira bedelinin ödenmemesi, mevcut tahliye uyuşmazlığından bağımsız olarak yeni bir tahliye riski doğurabilir.
Kiraya verenin tahliye gerekçesi gerçek değilse veya hukuki süreç usulüne uygun yürütülmüyorsa, kiracı bu durumu dava ve icra sürecinde ileri sürebilir. Özellikle kilit değiştirme, işyerine girişin engellenmesi veya eşyaların çıkarılması gibi fiili müdahaleler varsa olayın belge ve delillerle tespit edilmesi gerekir.
Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Taşınmazın satılması, mevcut kiracının hemen işyerinden çıkarılacağı anlamına gelmez. Yeni malik, satın aldığı taşınmazdaki mevcut kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir ve kiracılık ilişkisi kural olarak devam eder.
Yeni malikin tahliye talebinde bulunabilmesi için kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaza gerçek bir işyeri ihtiyacının bulunması gerekir. Yeni malikin, yalnızca taşınmazı daha yüksek bedelle kiraya vermek istemesi tahliye için yeterli bir neden değildir.
Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak şartıyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bunun yanında yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açma yolunu da tercih edebilir.
Bu nedenle “mülk satıldı, hemen çıkmalıyım” düşüncesi her zaman doğru değildir. Kiracının, yeni malikin bildirimlerini, edinim tarihini, ihtiyaç gerekçesini ve dava açma süresini incelemesi gerekir.
Yeni Malik Kiracıya İhtarname Göndermek Zorunda mı?
Yeni malik, taşınmazı edinmesinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak istiyorsa, edinim tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkını kullanmak istediğini gösterir.
Yeni malik sözleşme süresinin bitimindeki tahliye yolunu tercih edecekse, uygulanacak süre ve bildirim koşulları somut kira sözleşmesine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle ihtarname veya yazılı bildirim, tahliye sürecindeki en önemli ispat araçlarından biridir.
Yazılı bildirimin noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü posta, KEP veya teslimi ispatlanabilir başka bir yöntemle yapılması ileride doğabilecek uyuşmazlıkları azaltabilir.
Yeni Dükkan Sahibi Kirayı Artırabilir mi?
Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kira bedelini tek taraflı ve sınırsız şekilde değiştiremez. Mevcut kira sözleşmesi, kira artış hükmü ve yasal kira artış sınırları yeni malik açısından da önem taşır.
Yeni malikin kira artışı talep etmesi ile tahliye talebinde bulunması farklı hukuki konulardır. Kiracıyı tahliye etme baskısı kurularak daha yüksek kira bedeli kabul ettirilmek istenmesi, kira tespit davası veya geçerli bir tahliye sebebiyle aynı anlama gelmez.
Kira bedeli konusunda uyuşmazlık bulunuyorsa tarafların anlaşması, arabuluculuk veya kira tespit davası gibi hukuki yollar değerlendirilmelidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Dükkan Kiracısı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmasına rağmen kiracı belirtilen tarihte işyerini boşaltmazsa, kiraya veren tahliye için icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı temel koşullar aranır. Belgenin yazılı olması, kiralanan teslim edildikten sonra düzenlenmesi ve tahliye tarihinin belirli olması önem taşır.
Geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılarak işlem yapılacaksa, kiraya verenin taahhütte yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açması veya icra yoluna başvurması gerekir. Bu sürenin geçirilmesi, taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkını etkileyebilir.
Tahliye taahhütnamesi uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olur. Belgenin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanıp imzalanmadığı, boş bırakılan alanların sonradan doldurulup doldurulmadığı, kiracının iradesinin sakatlanıp sakatlanmadığı veya belgenin gerçekten kiracı tarafından imzalanıp imzalanmadığı tartışılabilir.
Kira Sözleşmesindeki Tahliye Maddesi Tek Başına Yeterli mi?
Kira sözleşmesine baştan eklenen “kiracı sözleşme sonunda taşınmazı tahliye edecektir” şeklindeki genel ifadeler, her zaman geçerli bir tahliye taahhüdü olarak kabul edilmez.
Geçerli tahliye taahhüdünde, kiralananın tesliminden sonra kiracının belirli bir tarihte işyerini boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş olması gerekir. Bu nedenle kira sözleşmesi kurulurken imzalanan genel tahliye maddesi ile sonradan düzenlenen tahliye taahhütnamesi aynı hukuki değere sahip değildir.
Kiracı açısından da imzaladığı belgenin niteliğini bilmek önemlidir. Tahliye taahhütnamesi olarak düzenlenen bir belgenin ileride icra veya dava yoluyla tahliye sürecine dayanak oluşturabileceği unutulmamalıdır.
Kira Borcunu Ödemeyen İşyeri Kiracısının Tahliyesi
İşyeri kiracısının kira bedelini veya yan giderleri ödememesi halinde kiraya veren, kanunda öngörülen şartlarla tahliye sürecini başlatabilir. Ancak kira borcu nedeniyle tahliye, yalnızca ödeme yapılmadığı gerekçesiyle kiracının işyerinden fiilen çıkarılması anlamına gelmez.
Kiraya veren, ödenmeyen kira bedeli için yazılı bildirim yaparak kiracıya en az otuz gün süre verebilir. Bu süre içinde borç ödenmezse, sözleşmenin feshi ve tahliye süreci gündeme gelebilir. Uygun koşullarda icra takibi başlatılması ve tahliye talepli takip yoluna başvurulması da mümkündür.
Kira borcunun sonradan ödenmesi bazı durumlarda temerrüt nedeniyle tahliye sürecini etkileyebilir. Ancak aynı kira yılı içinde tekrar eden gecikmeler ve haklı ihtarlar, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına dayanak oluşturabilir.
Bu konu hakkında daha ayrıntılı bilgi için Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? başlıklı içeriğimize iç bağlantı verilebilir.
İşyeri Kiracısı Kaç Ay Kira Ödemezse Tahliye Edilir?
İşyeri kiracısının tahliye edilmesi için kanunda herkes bakımından geçerli sabit bir “kaç ay ödemezse çıkarılır” kuralı bulunmaz. Tek bir kira bedelinin ödenmemesi dahi, usulüne uygun ihtar veya icra takibi başlatılmasına neden olabilir.
Tahliye açısından; borcun muaccel olup olmadığı, kiracıya yazılı bildirim yapılıp yapılmadığı, verilen ödeme süresi, kiracının borcu bu sürede ödeyip ödemediği ve aynı kira dönemi içindeki diğer gecikmeler önem taşır.
Bu nedenle kira borcu nedeniyle tahliye süreci, ay sayısından çok hukuki bildirimlerin ve sürelerin doğru işletilmesine bağlıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle İşyeri Tahliyesi
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının kira bedelini sürekli olarak geç ödemesi veya kira borcunu zamanında yerine getirmemesi halinde gündeme gelir. Kiracı, kira bedelini sonradan ödemiş olsa bile aynı kira yılı içinde iki ayrı haklı yazılı ihtara neden olmuşsa kiraya veren tahliye davası açabilir.
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, aynı kira yılı veya kira yılını aşan süre içinde iki haklı ihtar oluşması gerekir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise değerlendirme kira süresi içinde yapılır.
İhtarların haklı olup olmadığı önemlidir. Kira borcunun gerçekten vadesinde ödenmemiş olması, ihtarın yazılı şekilde yapılması ve ihtarın ilgili kira borcuna dayanması gerekir. Geçersiz, belirsiz veya borç ödenmeden önce gönderilmiş ihtarlar tahliye bakımından tartışma konusu olabilir.
Kiraya verenin, iki haklı ihtara dayanarak tahliye davasını kira yılının veya kira süresinin bitiminden itibaren belirli süre içinde açması gerekir. Bu nedenle ihtar tarihleri, kira dönemi başlangıcı ve dava açma süresi dikkatle hesaplanmalıdır.
Kiracı Kirayı Geç Öderse Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının kira bedelini bir kez geç ödemesi, her zaman doğrudan tahliye sonucunu doğurmaz. Ancak kira bedelinin sürekli olarak geciktirilmesi, yazılı ihtarlara rağmen tekrar eden ödeme sorunları yaşanması ve aynı kira yılı içinde iki haklı ihtarın oluşması halinde tahliye riski ortaya çıkabilir.
Kiracı, kira bedellerini banka aracılığıyla ve açıklama kısmına kira ayını yazarak ödemelidir. Bu yöntem, ödeme zamanının ve hangi döneme ait kira bedelinin yatırıldığının ispatı açısından önem taşır.
Kiraya veren açısından ise ihtarnamenin doğru kira dönemine, doğru borç tutarına ve gerçek ödeme gecikmesine dayanması gerekir.
Yeniden İnşa, Esaslı Tadilat ve İmar Sebebiyle İşyeri Tahliyesi
Kiraya veren, taşınmazın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiğinde işyeri kiracısının tahliyesini talep edebilir. Ancak yapılacak işlerin taşınmazın kullanımını gerçekten imkânsız hale getirecek nitelikte olması gerekir.
Basit boya, küçük bakım, dekorasyon değişikliği veya kısa süreli onarım ihtiyacı tek başına tahliye için yeterli olmayabilir. Tadilatın ciddi, zorunlu ve işyerinin kullanılmasını engelleyecek kapsamda olması beklenir.
Kiraya veren, tadilat ihtiyacını proje, ruhsat, teknik rapor, belediye işlemleri veya yapı planı gibi belgelerle destekleyebilir. Mahkeme, ileri sürülen inşaat veya imar ihtiyacının gerçekten mevcut olup olmadığını ve tahliyenin zorunlu hale gelip gelmediğini değerlendirir.
Tadilat veya yeniden inşa nedeniyle tahliye edilen taşınmazın, haklı bir sebep olmadan eski haliyle üç yıl içinde başka bir kişiye kiraya verilmesi bazı hukuki sonuçlar doğurabilir. Yeniden inşa veya imar sonrasında eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden öncelik hakkı da gündeme gelebilir.
Tadilat Gerekçesiyle Dükkan Kiracısı Çıkarılabilir mi?
Dükkan kiracısı, yalnızca “tadilat yapılacak” denilerek tahliye edilemez. Tadilatın gerçekten gerekli olması ve çalışmalar sırasında işyerinin kullanılmasının mümkün olmaması gerekir.
Örneğin binanın güçlendirilmesi, yapısal değişiklik yapılması, işyerinin genişletilmesi veya taşınmazın kullanım biçimini değiştirecek kapsamlı imar çalışmaları tahliye nedeni olabilir. Buna karşılık basit boya, vitrin yenileme, küçük tesisat düzenlemesi veya kısa süreli bakım çalışmaları çoğu durumda tek başına yeterli görülmez.
Tadilat gerekçesiyle tahliye talebinde, yapılacak işin niteliği ve kullanım imkânsızlığı somut belge ve projelerle ortaya konulmalıdır.
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda İşyeri Tahliyesi
Belirli süreli işyeri kira sözleşmelerinde, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca ilk sözleşme süresinin sona erdiğine dayanarak kiracıyı tahliye edemez.
Kiraya verenin sebep göstermeksizin tahliye imkânı, on yıllık uzama süresinin sonunda gündeme gelir. Bu süre, ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren doğrudan on yıl olarak değerlendirilmez. Belirli süreli sözleşmelerde ilk sözleşme süresinden sonra başlayan uzama dönemlerinin ayrıca hesaplanması gerekir.
On yıllık uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmak koşuluyla sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeden sona erdirebilir.
Bu nedenle uzun süredir devam eden işyeri kira sözleşmelerinde başlangıç tarihi, ilk sözleşme süresi, uzama yılları ve bildirimin ne zaman yapıldığı dikkatle değerlendirilmelidir.
Süresi Biten İşyeri Kira Sözleşmesinde Kiracı Otomatik Olarak Çıkmak Zorunda mı?
Belirli süreli işyeri kira sözleşmesinde yalnızca sözleşme süresinin bitmiş olması, kiracının otomatik olarak işyerini boşaltmak zorunda olduğu anlamına gelmez. Kiracı süresinde bildirim yapmadığında sözleşme kural olarak birer yıllık dönemlerle uzar.
Kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye istemesi, ancak kanunda öngörülen istisnai durumlarda mümkündür. İhtiyaç, esaslı tadilat, geçerli tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama süresinin sona ermesi gibi nedenler ayrıca değerlendirilmelidir.
İşyeri Kiracısı Nasıl Tahliye Edilir? Süreç Nasıl İşler?
İşyeri kiracısının tahliyesi, tahliye nedenine göre farklılaşmakla birlikte genel olarak belirli bir hukuki akış izlenir. Sürecin yanlış yöntemle yürütülmesi, tahliye talebinin reddedilmesine veya tarafların ek uyuşmazlıklar yaşamasına neden olabilir.
Genel süreç şu şekilde ilerler:
- Geçerli tahliye nedeni belirlenir. İhtiyaç, kira borcu, tahliye taahhüdü, esaslı tadilat veya iki haklı ihtar gibi nedenlerden hangisinin mevcut olduğu değerlendirilir.
- Gerekli ihtar veya yazılı bildirim hazırlanır. Tahliye nedenine göre kiracıya süre verilmesi ya da ihtiyacın yazılı olarak bildirilmesi gerekebilir.
- Arabuluculuk süreci değerlendirilir. Tahliye davası açılacak kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kural olarak uygulanır.
- Tahliye davası veya uygun hâllerde icra takibi başlatılır. Tahliye taahhüdü veya kira borcu gibi bazı durumlarda icra yoluna başvurulması mümkün olabilir.
- Mahkeme veya icra süreci yürütülür. Tarafların delilleri, ihtarnameleri, ödeme kayıtları ve kira sözleşmesi incelenir.
- Tahliye, hukuki karar doğrultusunda uygulanır. Kiracının işyerini kendiliğinden boşaltmaması halinde icra müdürlüğü aracılığıyla işlem yapılabilir.
Kiraya verenin kiracıyı kendi imkânlarıyla çıkarması, işyerinin kilidini değiştirmesi veya eşyaları dışarı çıkarması hukuka uygun değildir. Tahliye ancak tarafların anlaşmasıyla ya da icra ve yargı süreci sonucunda uygulanabilir.
İşyeri Tahliye Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulması kural olarak dava şartıdır. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde tahliye tarihi, kira borcu, kira farkı, teslim koşulları ve işyerindeki demirbaşların durumu üzerinde anlaşmaya varabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa, tahliye tarihi ve tarafların yükümlülükleri açık biçimde protokole yazılmalıdır. Özellikle işyerinin hangi tarihte teslim edileceği, anahtar tesliminin nasıl yapılacağı, kira borcu bulunup bulunmadığı ve varsa depozito iadesi gibi hususlar net şekilde düzenlenmelidir.
Taraflar anlaşamazsa arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve tahliye davası açılabilir. İlamsız icra yoluyla tahliye süreçleri ise arabuluculuk bakımından ayrı değerlendirilir.
Arabuluculukta Tahliye Tarihi Belirlenirse Kiracı Çıkmazsa Ne Olur?
Arabuluculuk görüşmesinde tahliye tarihi üzerinde anlaşılmış ancak kiracı bu tarihte işyerini boşaltmamışsa, anlaşma belgesinin içeriği ve icra edilebilirlik koşulları incelenmelidir.
Tarafların ve avukatlarının imzaları, belgenin düzenlenme şekli ve anlaşma metnindeki tahliye taahhüdü; sonrasında izlenecek hukuki yolu etkileyebilir. Bazı durumlarda icra süreci, bazı durumlarda ise ek bir hukuki başvuru gerekebilir.
Bu nedenle arabuluculuk anlaşma belgesinde tahliye tarihinin, taşınmaz bilgilerinin, teslim şeklinin ve tarafların yükümlülüklerinin açık şekilde yazılması önem taşır.
İşyeri Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İşyeri tahliye davasının ne kadar süreceği, tahliye nedenine, mahkemenin iş yoğunluğuna, tarafların sunduğu delillere ve dosyada bilirkişi veya tanık incelemesi gerekip gerekmediğine göre değişir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçekliği, tadilat nedeniyle tahliye davalarında projenin ve kullanım imkânsızlığının değerlendirilmesi süreci uzatabilir. Kira borcu veya tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklarda ise ödeme kayıtları, ihtarnameler ve belge geçerliliği ön plana çıkar.
Tahliye süresini etkileyebilecek başlıca unsurlar şunlardır:
- Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanıp sağlanamaması
- Mahkemenin dosya yoğunluğu
- Tahliye sebebinin niteliği
- İhtarname ve tebligat süreçleri
- Tanık, bilirkişi veya keşif ihtiyacı
- Tarafların delil sunma ve itirazları
- İstinaf başvurusunun bulunması
- Kararın icra aşamasında uygulanması
Bu nedenle her işyeri tahliye davası için kesin bir sonuçlanma süresi vermek doğru değildir.
Tahliye Kararı Çıktıktan Sonra Kiracı Ne Zaman Çıkarılır?
Tahliye kararından sonra kiracının ne zaman işyerini boşaltacağı; kararın niteliğine, kanun yolu başvurularına, kararın kesinleşme durumuna ve icra sürecine göre değişebilir.
Kiracı kendiliğinden işyerini boşaltmazsa, kiraya veren karar doğrultusunda icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi başlatabilir. İcra sürecinde tebligatlar, teslim süresi, işyerindeki eşyaların durumu ve gerekli diğer işlemler dosyanın özelliklerine göre yürütülür.
Bu nedenle tahliye kararı verilmiş olması ile fiilî tahliyenin tamamlanması arasında belirli bir zaman farkı oluşabilir.
Dükkan Sahibi Kiracıyı Zorla Çıkarabilir mi?
Dükkan sahibi, mahkeme veya icra süreci tamamlanmadan kiracıyı zorla çıkaramaz. Kiracının işyerine girişini engellemek, kilidi değiştirmek, elektriği, suyu veya doğalgazı kestirmek, eşyaları dışarı çıkarmak ya da fiziki baskı kullanmak hukuka uygun değildir.
Tahliye uyuşmazlıklarında kiraya verenin de kiracının da kendi hakkını kendi gücüyle kullanmaya çalışmaması gerekir. Hukuki süreç tamamlanmadan yapılan fiili müdahaleler, somut olayın niteliğine göre tazminat, ceza sorumluluğu veya başka hukuki sonuçlar doğurabilir.
Tahliye, ancak tarafların yazılı anlaşmasıyla ya da geçerli bir hukuki karar doğrultusunda icra müdürlüğü aracılığıyla gerçekleştirilebilir.
Dükkanın Kilidi Değiştirilirse Kiracı Ne Yapabilir?
Kiracının işyerinin kilidinin değiştirilmesi veya işyerine girişinin engellenmesi halinde, olayın mümkün olduğunca hızlı şekilde belge altına alınması önemlidir. Fotoğraf, video, mesajlaşma kayıtları, komşu veya çalışan tanıkları ve varsa güvenlik kamerası görüntüleri delil niteliği taşıyabilir.
Olayın niteliğine göre kolluk birimine başvuru, tespit talebi, ihtiyati tedbir, tazminat veya cezai başvuru yolları gündeme gelebilir. Hangi yolun uygun olacağı; kiraya verenin eylemine, işyerindeki eşyaların durumuna, kiracının zararına ve mevcut tahliye dosyasına göre değerlendirilmelidir.
Kiracı açısından kira ödemelerinin düzenli yapılması ve kira sözleşmesinin saklanması da bu tür uyuşmazlıklarda önem taşır.
İşyeri Tahliye Sürecinde Avukat Desteğinin Önemi
İşyeri tahliye sürecinde tahliye nedeninin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. İhtiyaç, kira borcu, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya tadilat gerekçesiyle başlatılacak süreçlerin her biri farklı süre ve usul şartlarına tabidir.
Avukat desteği; kira sözleşmesinin değerlendirilmesi, ihtarname hazırlanması, arabuluculuk görüşmelerinin yürütülmesi, tahliye taahhüdünün geçerliliğinin incelenmesi ve uygun dava veya icra yolunun belirlenmesi bakımından önem taşıyabilir.
Hukuki destek özellikle şu konularda fayda sağlar:
- Tahliye nedeninin hukuken doğru belirlenmesi
- İhtarname ve bildirim sürelerinin hesaplanması
- Arabuluculuk başvurusunun yürütülmesi
- Tahliye taahhüdünün geçerliliğinin incelenmesi
- İcra ve dava yolunun doğru seçilmesi
- Kira ödeme kayıtlarının ve diğer delillerin hazırlanması
- Haksız tahliye girişimlerine karşı gerekli başvuruların yapılması
- Tahliye kararının icra yoluyla uygulanmasının takip edilmesi
Elif Karaca Hukuk Bürosu, işyeri kira tahliyesi, kira borcu uyuşmazlıkları, tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik tahliyesi, arabuluculuk ve icra süreçlerinde hukuki danışmanlık ve dava takibi desteği sunmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni dükkan sahibi mevcut kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Yeni dükkan sahibi, taşınmazı satın aldı diye kiracıyı hemen tahliye edemez. Yeni malikin tahliye istemesi için kendisi veya kanunda sayılan yakınları bakımından gerçek bir işyeri ihtiyacının bulunması ve kanuni bildirim ile dava sürelerine uyulması gerekir.
Dükkan sahibi kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Belirli süreli işyeri kira sözleşmesinin bitmesi tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir. Kiracı süresinde bildirim yapmadığında sözleşme kural olarak uzar. Kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcu veya on yıllık uzama süresinin sona ermesi gibi hukuki nedenlerin bulunması gerekir.
İşyeri kira sözleşmesi yazılı değilse kiracı tahliye edilebilir mi?
Yazılı kira sözleşmesi bulunmaması, kira ilişkisinin hiç kurulmadığı anlamına gelmez. Sözlü kira ilişkileri de geçerli olabilir. Ancak kira bedelinin, sürenin, tahliye şartlarının ve tarafların anlaşmalarının ispatı zorlaşabilir.
Bu tür durumlarda banka dekontları, işyeri teslim kayıtları, mesajlaşmalar, tanık beyanları ve vergi kayıtları gibi deliller önem kazanabilir.
Dükkan sahibi kirayı artırmak için tahliye tehdidinde bulunabilir mi?
Kiraya verenin kira artışı talep etmesi ile tahliye talep etmesi farklı hukuki konulardır. Kiraya veren, yalnızca daha yüksek kira bedeli istediği için kiracıyı tahliye edemez. Tahliye için kanunda düzenlenmiş geçerli bir neden bulunmalıdır.
Kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamazsa taraflar arabuluculuğa başvurabilir veya şartları varsa kira tespit davası gündeme gelebilir.
İşyeri kiracısı tahliye taahhüdü imzaladıysa mutlaka çıkmak zorunda mı?
Tahliye taahhütnamesi imzalanmış olması tek başına her durumda tahliyenin kesin olduğu anlamına gelmez. Belgenin yazılı olması, kiralanan teslim edildikten sonra düzenlenmiş bulunması ve tahliye tarihinin belirli olması gerekir.
Belgenin geçerliliği, imza tarihi, düzenlenme koşulları ve irade sakatlığı iddiaları uyuşmazlık konusu olabilir. Bu nedenle her tahliye taahhüdü somut olay özelinde değerlendirilmelidir.
Tahliye davası devam ederken kiracı kira ödemeye devam etmeli mi?
Evet. Tahliye davası açılmış olması, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kiracı, dava süresince kira bedellerini zamanında ve ispatlanabilir şekilde ödemeye devam etmelidir.
Ödeme yapılmaması, mevcut tahliye davasından ayrı olarak kira borcu nedeniyle yeni bir tahliye süreci doğurabilir.
Dükkan kiracısı işyerini devredebilir mi?
İşyeri kiracısı, kira ilişkisini kural olarak kiraya verenin yazılı rızasıyla başka bir kişiye devredebilir. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı bir sebep bulunmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kira ilişkisinin devri hâlinde devralan kişi kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Ancak devreden kiracı, işyeri kiralarında belirli şartlarla ve en fazla iki yıl süreyle devralan kiracıyla birlikte sorumluluk taşıyabilir.
Tahliye kararı olmadan işyerinin kilidi değiştirilebilir mi?
Hayır. Tahliye kararı veya tarafların açık anlaşması olmadan işyerinin kilidinin değiştirilmesi, kiracının işyerine girişinin engellenmesi veya eşyalarının çıkarılması hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.
Kiraya verenin tahliye talebi varsa, tahliye nedenine uygun hukuki süreci işletmesi gerekir. Fiili müdahaleler, somut olayın koşullarına göre kiraya veren açısından hukuki ve cezai sonuçlar doğurabilir.
