Taşınmaz rehni (ipotek), alacaklıya alacağını güvence altına almak için tanınmış güçlü bir ayni haktır. İpotek, taşınmazın mülkiyetini borçluya bırakırken, alacaklıya taşınmaz üzerinden öncelikli alacak hakkı verir.
Ancak:
- Borç tamamen ödenmiş,
- İpotek dayanağı işlem geçersiz,
- İpotek amaç dışı kullanılıyor
veya
- İpotek alacaklısı gaip ya da adresi meçhul ise,
taşınmaz malikinin ipoteğin kaldırılması (ipotek fekki) yoluna gitmesi mümkündür.
İpoteğin Kaldırılmasının Temel Şartları
- Teminat altına alınan alacağın sona ermesi
- Borç ödendiği hâlde ipotek kaldırılmıyorsa, malik noter veya mahkeme yoluyla ipoteğin terkinini isteyebilir.
- İpoteğin geçersizliği veya hukuki sebebin ortadan kalkması
- İpoteği doğuran sözleşme geçersizse, ipoteğin tapu kaydından silinmesi talep edilebilir.
- İpotek alacaklısının gaipliği veya adresinin meçhul olması (İİK m.153)
- İpotek alacaklısının yerleşim yerinin tespit edilememesi halinde, mahkeme kararıyla ipoteğin terkinine ilişkin özel usuller uygulanır.
İpoteğin Kaldırılması Davası (İpotek Fekki Davası)
İpoteğin kaldırılması davası, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı ve tasarruf serbestisi üzerinden kurulur:
- Davacı: İpotekli taşınmazın maliki veya yeni malik.
- Davalı: İpotek alacaklısı, mirasçıları veya gerektiğinde tapu sicil müdürlüğü.
Dava sonunda:
- İpoteğin hukuki dayanağı kalmadığı ispatlanırsa,
- Mahkeme ipoteğin fekki yönünde karar verir,
- Bu karar tapu müdürlüğüne gönderilerek ipotek şerhi silinir.
Rehin / Haciz Farkı
- Haciz, cebri icra tedbiridir ve alacaklı lehine geçici bir sınırlama getirir.
- Rehin veya ipotek ise çoğu zaman borçlunun rızasıyla kurulan ayni teminattır.
Bu nedenle:
- Haciz düşmesi → İİK m.106–110 çerçevesinde süreye bağlıdır.
- Rehnin/ipoteğin kaldırılması → Süreye değil, teminat altına alınan borcun akıbetine bağlıdır.
Neden Avukatla Çalışmak Önemli?
İpoteğin fekki davaları;
- Tapu kayıtları,
- Kredi sözleşmeleri,
- Banka yazışmaları,
- Miras ilişkileri,
- İİK m.153 gibi özel usuller
nedeniyle teknik ve şekle sıkı sıkıya bağlıdır. Yanlış açılmış bir dava, yıllarca ipoteğin tapuda kalmasına neden olabilir.
