2025 yılında taşınmaz hukuku alanında en önemli uyuşmazlık türlerinden biri olmaya devam eden Tapu İptal ve Tescil Davası, tapu sicilindeki bir kaydın hukuka aykırı, hatalı veya gerçeğe aykırı şekilde oluşturulması durumunda başvurulan temel bir hukuki yoldur. Mülkiyet hakkının korunması amacıyla açılan bu dava, tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tescil edilmesini sağlar. Uygulamada; muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, hukuki ehliyetsizlik, yolsuz tescil, kadastro hataları, zilyetlikten doğan kazanımlar, ipotek işlemlerindeki usulsüzlükler ve hazineye karşı açılan davalar gibi çok çeşitli sebeplerle gündeme gelir.
Tapu iptal davasının açılmasına ilişkin süreç, belirli şekil şartları ve ispat yükümlülükleri içerdiğinden titizlikle yürütülmesi gereken bir prosedürdür. Ayrıca her dava türünde zamanaşımı kuralları aynı olmadığı için hak kaybı yaşanmaması adına yasal sürelerin doğru değerlendirilmesi önem taşır. Taşınmazın aynına ilişkin bu davalarda görevli ve yetkili mahkeme, kanunen belirlenmiş olup taraflarca değiştirilemez niteliktedir.
Belirli durumlarda tapu iptal davası açılamaması, kimi hallerde ise yalnızca devlet hazinesi veya ilgili idareye karşı dava yürütülebilmesi mümkündür. Bu nedenle murisler, kardeşler arasındaki uyuşmazlıklar, ipotekli taşınmazlara ilişkin ihtilaflar ya da zilyetliğe dayanan tescil talepleri gibi özel durumların her biri farklı hukuki kriterlere tabidir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, özellikle muris muvazaası, vekaletin kötüye kullanılması ve yolsuz tescil gibi uyuşmazlık türlerinde yol gösterici niteliktedir.
Güncel hukuk uygulamasında merak edilen bir diğer konu ise tapu iptal ve tescil davalarında arabuluculuk sürecinin zorunlu olup olmadığıdır. 2025 itibarıyla bu davalar zorunlu arabuluculuk kapsamında bulunmamakta, ancak taraflar ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilmektedir.
Bu makalede, Tapu İptal ve Tescil Davasının ne olduğu, nasıl açıldığı, zamanaşımı süresi, görevli mahkeme, hangi durumlarda açılamayacağı, emsal Yargıtay kararları ve özel dava türleri gibi tüm önemli noktaları kapsamlı ve anlaşılır şekilde inceleyeceğiz.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu İptal ve Tescil Davası, tapu siciline hukuka aykırı, hatalı veya gerçeği yansıtmayan bir kaydın geçirilmesi sonucunda, gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkının korunması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava ile amaç, tapuda yer alan yanlış veya usulsüz kaydın iptal edilmesi ve taşınmazın gerçek malik adına yeniden tescil edilmesidir.
Türk Medeni Kanunu’nda tapu sicilinin aleni, güvenilir ve doğru tutulması devletin sorumluluğu altında olup, kayıtlarda meydana gelen hatalar kişilerin mülkiyet hakkını doğrudan etkilediğinden hukuk düzeni bu davayı maliklerin en temel güvencelerinden biri haline getirmiştir.
Tapu iptal ve tescil davasının konusunu oluşturan hukuka aykırılıklar oldukça geniştir. Bunlar arasında:
- Yolsuz tescil,
- Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma),
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması,
- Hukuki ehliyetsizlik,
- Hatalı kadastro ve imar uygulamaları,
- Zilyetlikten doğan mülkiyet iddiaları,
- Hile, baskı, tehdit veya irade fesadı hallerinde yapılan işlemler,
- Sahte belgelerle gerçekleştirilen tapu devirleri
gibi pek çok farklı neden yer alır.
Bu dava yalnızca mevcut bir kaydın iptal edilmesini değil, doğru hak sahibinin tapuya tescil edilmesini de kapsar. Dolayısıyla davanın iki yönü vardır:
- İptal: Hatalı veya hukuka aykırı tescilin tapudan silinmesi.
- Tescil: Taşınmazın gerçek malik adına kayıt altına alınması.
Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınmış olduğundan, tapu iptal ve tescil davası, kişilerin taşınmazları üzerindeki en güçlü hukuki korunma araçlarından biri olarak kabul edilir. Uygulamada bu davalar, hem teknik hem hukuki yönü güçlü olduğu için çoğunlukla bilirkişi raporları, keşif, tanık beyanları ve uzman incelemeleri gerektirir.
Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal davası, tapu sicilindeki hukuka aykırı veya gerçeğe aykırı bir kaydın ortadan kaldırılması amacıyla belirli usul kurallarına tabi olarak açılır. Dava süreci teknik, hukuki ve delil yönünden son derece ayrıntılı olduğundan, hem maddi vakıaların doğru tespiti hem de prosedürün eksiksiz işletilmesi büyük önem taşır.
Aşağıda tapu iptal davasının açılma süreci adım adım açıklanmaktadır:
1. Hukuki Sebebin Belirlenmesi
Tapu iptali talebinin hangi nedene dayandığı dava stratejisinin temelini oluşturur. Uygulamada dava;
- muris muvazaası,
- vekaletin kötüye kullanılması,
- yolsuz tescil,
- hukuki ehliyetsizlik,
- hile, tehdit, irade fesadı,
- kadastro veya imar hataları,
- zilyetlikten doğan kazanma,
- hazine adına tescil hataları
gibi çok farklı gerekçelerle açılabilir.
Her sebep farklı delil sistemine tabi olduğu için doğru hukuki nitelendirmenin yapılması zorunludur.
2. Tapu Kayıtlarının ve Belgelerin Toplanması
Dava açılmadan önce taşınmazın:
- tapu kayıtları,
- çap ve kroki bilgileri,
- tapu işlemine dayanak belgeler,
- varsa sözleşmeler veya vekaletnameler
incelenir ve dosyaya delil olarak eklenir.
Eksik belge ile açılan davalarda süreç uzar veya ispat zafiyeti doğabilir.
3. Yetkili ve Görevli Mahkemede Dava Açılması
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Bu mahkeme kesin yetkilidir; taraflar yer değişikliği yapamaz.
4. Tapu İptal ve Tescil Dilekçesinin Hazırlanması
Dilekçe, davanın en kritik unsurudur. İçeriğinde:
- taşınmazın açık bilgilerinin,
- hukuka aykırı işlemin detaylı anlatımının,
- dayanılan yasal sebeplerin,
- delillerin,
- bilirkişi ve keşif taleplerinin net şekilde yer alması gerekir.
Dava dilekçesindeki eksiklikler iddianın genişletilmesi yasağı nedeniyle giderilemeyebilir.
5. Harç ve Gider Avansı Ödemeleri
Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabidir.
Dava açılırken taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden harç yatırılır. Eksik ödeme varsa mahkeme süre verir.
6. Yargılama Süreci
Mahkeme, iddia türüne göre şu delillerden yararlanır:
- Keşif (taşınmazın fiziki durumu incelenir)
- Bilirkişi raporları (mali, teknik, hukuki uzmanlık raporları)
- Tanık beyanları
- Resmi kayıt ve belgeler
- Adli Tıp raporları (özellikle ehliyetsizlik iddialarında)
Uygulamada bilirkişi incelemesi davanın sonucunu etkileyen en önemli unsurdur.
7. Mahkeme Kararı ve Tescil İşlemi
Mahkeme, tapudaki kaydın yolsuz veya hukuka aykırı olduğuna kanaat getirirse:
- tapu kaydının iptaline,
- taşınmazın gerçek hak sahibi adına tesciline karar verir.
Bu karar kesinleşmeden tapuda işlem yapılamaz, çünkü taşınmazın aynına ilişkin hükümler kesinleşmedikçe icra edilemez.
Tapu İptal ve Tescil Davası Zamanaşımı
Tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı süresi, davanın dayandığı hukuki sebebe göre değişiklik gösterebilir. Genel kural olarak bu davalar mülkiyet hakkına ilişkin olduğu için zamanaşımına tabi değildir. Mülkiyet hakkı sürekli bir hak olduğundan, hak sahibi tapu sicilindeki hatalı veya hukuka aykırı kaydın düzeltilmesini her zaman talep edebilir. Ancak bazı özel durumlarda kanun veya içtihatlarla belirlenmiş süreler bulunmaktadır.
1. Kural: Tapu İptal ve Tescil Davalarında Zamanaşımı Yoktur
Yolsuz tescil, vekaletin kötüye kullanılması, hukuki ehliyetsizlik, sahte belge ile edinme, hile veya irade fesadı gibi nedenlerle açılan tapu iptal ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı süresine bağlı değildir. Bu durumun temel nedeni, mülkiyet hakkının Anayasa ile korunan kişinin vazgeçilemez bir hakkı olmasıdır.
2. Muris Muvazaasında Zamanaşımı
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal davalarında da süre kısıtlaması bulunmamaktadır. Mirasçılar, muvazaalı işlemi öğrendikleri anda veya murisin ölümünden sonra istedikleri zaman dava açabilirler. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu davaların zamanaşımına tabi olmadığını açıkça belirtmektedir.
3. Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Davalar
Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı tüm işlemler geçersiz olduğundan, ehliyetsizlik iddiasına dayalı davalar da zamanaşımına tabi değildir. Bu tür durumlarda mahkeme, kişinin akit tarihinde ehliyetsiz olup olmadığını tıbbi raporlar ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirir.
4. Olağanüstü Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanma (TMK 713)
Zamanaşımının istisna olarak yer aldığı durumlardan biri, zilyetlikten doğan tapu tescil davalarıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine göre:
- Tapuda kayıtlı olmayan taşınmaza,
- Maliki bilinmeyen veya uzun süredir ortada olmayan kişiye ait taşınmaza,
- En az 20 yıl boyunca aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olan kişi, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanabilir.
Bu durumda dava, zilyetlik sürelerinin tamamlanmasından sonra açılır.
5. İmar ve Kadastro İşlemlerine Karşı Açılan Davalarda Süre
Kadastrodan kaynaklanan tapu hatalarının düzeltilmesine ilişkin davalarda süreler farklılık gösterebilir:
- Kadastro tespitine askı ilanı süresi içinde itiraz edilmemişse,
- Kadastro kesinleştikten sonra 10 yıllık süre gündeme gelebilir.
Ancak bu süre, yalnızca kadastro tespitine yönelik iptal talepleri için geçerlidir; yolsuz tescile ilişkin genel tapu iptali taleplerinde uygulanmaz.
6. Hile, Tehdit ve İrade Fesadı Durumları
İrade fesadı sebeplerine dayanılarak tapu iptali isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunu’nun hükümleri gereğince:
- Hile veya tehdit öğrenildikten itibaren 1 yıl içinde sözleşmenin iptali istenebilir.
Ancak tapuya tescil sonrası mülkiyetin düzeltilmesini talep etmek, mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan, yargı uygulaması bu davalarda da kesin bir zamanaşımı sınırı kabul etmemektedir.
Tapu İptal ve Tescil Davası Yetkili ve Görevli Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın aynına ilişkin davalar arasında yer aldığı için hem yetki hem de görev bakımından özel kurallara tabidir. Bu kurallar kesindir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Bu nedenle davanın doğru mahkemede açılması hukuki sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
1. Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi gereğince, taşınmazın aynına ilişkin davalar mutlak kesin yetki kuralına tabidir.
Bu doğrultuda tapu iptal ve tescil davası şu mahkemede açılmalıdır:
Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi
Taşınmaz birden fazla il veya ilçe sınırında ise, taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğünün bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Kesin yetki kuralı gereği:
- Taraflar yetki sözleşmesi yapamaz.
- Yetkisiz yerde açılan dava, mahkemece reddedilir.
- Yetki itirazı ileri sürülmese bile hâkim bu durumu kendiliğinden dikkate alır.
2. Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Tapu iptali ve tescili davalarında görevli mahkeme her koşulda:
Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmazın:
- değeri,
- niteliği (arsa, tarla, konut, işyeri),
- paylı veya elbirliği mülkiyetinde olması,
- büyük ya da küçük olması
gibi özellikler görevli mahkemeyi değiştirmez.
3. Uyuşmazlığın Niteliğine Göre Görev Değişebilir mi?
Bazı özel uyuşmazlıklarda farklı mahkemeler devreye girebilir. Örneğin:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal taleplerinde, sözleşmenin niteliğine göre Tüketici Mahkemesi veya yine Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olabilir.
- Ancak doğrudan tapu kaydının iptali ve tescili talep edildiği sürece görevli mahkeme Asliye Hukuk olarak kalır.
4. Kadastro Kaynaklı Uyuşmazlıklarda Yetki
Kadastro tespitinden kaynaklanan tapu uyuşmazlıklarında da yetkili mahkeme yine:
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kadastro müdürlüğü veya hazine davada taraf olabilir, ancak görevli mahkeme değişmez.
5. Husumetin Doğru Yöneltilmesi
Doğru mahkemede dava açılması kadar, doğru kişilere karşı dava açılması da önemlidir. Tapu iptal davası, her zaman:
Tapu kütüğünde malik görünen kişiye karşı açılmalıdır.
Eğer malikin ölümü söz konusu ise dava, mirası reddetmemiş mirasçılara yöneltilir. Üçüncü kişiye ait şerhler (ipotek, intifa, satış vaadi vb.) kaldırılmak isteniyorsa, bu kişilere de ayrıca husumet yöneltilmelidir.
Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılamaz?
Tapu iptal ve tescil davaları geniş kapsamlı olmakla birlikte, her durumda dava açılması mümkün değildir. Hukuk düzeni bazı hallerde tapu kaydının artık korunması gerektiğini kabul eder veya uyuşmazlığın tapu iptal davasının konusu olamayacağını düzenler. Bu nedenle davanın açılabilir olmadığı durumların doğru tespit edilmesi hem hak kaybını önler hem de sürecin doğru yönlendirilmesini sağlar.
1. Kazanılmış Hak Oluşmuşsa
Bir taşınmazın tescili üzerinden uzun yıllar geçmiş, tapu işlemi defalarca el değiştirmiş ve iyi niyetli üçüncü kişiler tarafından edinilmişse, bazı durumlarda tapu kaydı artık korunur.
Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi gereğince tapu siciline güvenerek iyiniyetle taşınmaz edinen kişi korunur.
İyi niyetli üçüncü kişi korunuyorsa tapu iptal davası açılamaz.
2. Tescilden Sonra 10 Yıl Geçmişse (Belirli Uyuşmazlıklarda)
Kadastro işlemleri sonucunda oluşan tapu kayıtlarına karşı, kadastro tespitine ilişkin özel hükümler gereği çoğu zaman 10 yıllık süre geçtikten sonra tapu iptal davası açılamaz.
Bu süre yalnızca kadastro tespitine itiraz niteliği taşıyan davalarda uygulanır.
Yolsuz tescil davalarında geçerli değildir.
3. Tapuda Geçerli Bir Hukuki Sebebe Dayanan İşlem Varsa
Tapudaki tescil:
- geçerli bir satış işlemine,
- resmi senede,
- geçerli vekaletnameye,
- geçerli bağışa,
- mahkeme kararına
dayanıyorsa ve işlemde hukuka aykırılık bulunmuyorsa tapu iptal davası açılamaz.
4. Sadece İdari İşlemin İptalini Gerektiren Durumlarda
Bazı uyuşmazlıklar idari işlem niteliğindedir ve tapu iptal davasının konusuna girmez. Örneğin:
- Belediyenin imar uygulaması (18. madde uygulamaları),
- Kamulaştırma işlemi,
- İdari sınır düzenlemeleri
Bu tür işlemler öncelikle idari yargıda iptal edilmelidir. Bu işlemler düzeltilmeden tapu iptali doğrudan talep edilemez.
5. Kişinin Kendi Rızasıyla Yapmış Olduğu Geçerli İşlemler
Kişi kendi özgür iradesiyle, tam ehliyetle ve hukuka uygun şekilde yaptığı tapu devrini sonradan beğenmediği için iptal ettiremez. Örneğin:
- Pişmanlık nedeniyle yapılan satışın iptali
- Bedelin düşük olduğu iddiasıyla iptal talebi
tek başına geçerli bir sebep oluşturmaz.
6. Aile İçi Rızaya Dayalı Bazı İşlemler
Aile bireyleri arasında yapılan belirli devirlerde (örneğin kardeşler arasında gerçek ve bedelli satışlar) somut olarak muvazaa kanıtlanmadıkça tapu iptal davası açılamaz.
7. Mülkiyetin Tespitinin Konu Olduğu Haller
Bazı durumlarda dava konusu tescil değil, mülkiyetin tespiti olabilir. Örneğin olağanüstü zamanaşımı davalarında tescil talep edilse bile mahkeme tescil yerine mülkiyetin tespitine karar verebilir. Bu gibi hallerde tapu iptal davası açılabilirlik sınırları dışında kalır.
Tapu İptal ve Tescil Davası Emsal Kararlar
Tapu iptal ve tescil davaları, hem kapsamı hem de ispat yükü bakımından teknik davalardır. Bu nedenle Yargıtay içtihatları uygulamada büyük önem taşır. Mahkemeler, uyuşmazlığın niteliğine göre yerleşik içtihatlara dayanarak karar vermekte ve somut olay bu kararlara göre değerlendirilmektedir. Aşağıda tapu iptal ve tescil davalarında en çok kullanılan ve içtihat niteliği taşıyan bazı karar özetleri yer almaktadır.
1. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Kararları
Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre vekil, yetkisi geniş olsa bile vekalet vereni zarara uğratacak şekilde işlem yapamaz. Özellikle şu ilkeler önemlidir:
- Vekil “dilediği bedelle satış” yetkisine sahip olsa bile bu yetki dürüstlük kuralını ortadan kaldırmaz.
- Üçüncü kişi, vekilin görevi kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa iyi niyet iddiası korunmaz.
Bu kapsamda Yargıtay, vekilin düşük bedelle taşınmaz devretmesi veya temsil yetkisini kötüye kullanması halinde tapu iptali yönünde kararlar vermektedir.
2. Ayırt Etme Gücü Bulunmayan Kişinin İşlemleri
Yargıtay kararlarına göre ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı tapu işlemi geçersizdir ve işlem sanki hiç yapılmamış sayılır. Mahkeme şu hususları özellikle araştırmalıdır:
- Kişiye ait tüm tıbbi belgeler, raporlar, hastane kayıtları
- Tanık beyanları
- Adli Tıp Kurumu raporu
Ayırt etme gücünün bulunmadığı anlaşıldığında tescil hükümsüz sayılır ve tapu gerçek malike iade edilir.
3. Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma) Kararları
Yargıtay, muris muvazaası davalarında şu kriterlerin değerlendirilmesini zorunlu görür:
- Satış bedeli ile gerçek değer arasındaki fark
- Miras bırakanın diğer mirasçılarla ilişkileri
- Devir yapılan kişinin alım gücü
- Yörenin gelenekleri ve olayın olağan akışı
Amaç mirastan mal kaçırmak ise tapu iptal edilir. Ancak gerçek satış mevcutsa dava reddedilir.
4. Yolsuz Tescil Kararları
Tescilin dayanak belgesi yoksa, belge sahte ise veya resmi şekil koşulları sağlanmamışsa tescil yolsuz tescil sayılır. Yargıtay, yolsuz tescilin her zaman ileri sürülebileceğini; zamanaşımı olmadığını kabul eder. İyi niyetli üçüncü kişinin korunup korunmayacağı TMK m.1023 ve 1024 çerçevesinde değerlendirilir.
5. Olağanüstü Zamanaşımı ve Zilyetlik Kararları
Yargıtay içtihatlarına göre:
- Taşınmazın sahibi tapu sicilinden anlaşılamıyorsa
- Kişi 20 yıl boyunca malik sıfatıyla nizasız ve aralıksız zilyetlik kurmuşsa
tapu iptali ve adlarına tescili mümkündür. Ancak kayıt maliki belli ise olağanüstü zamanaşımı uygulanmaz.
6. Aile Konutu Şerhi Kararları
Aile konutu şerhi bulunmasa dahi üçüncü kişinin taşınmazın aile konutu olduğunu bilebilecek durumda olması halinde iyi niyet iddiası reddedilebilir. Banka gibi profesyonel kuruluşların taşınmazı araştırma yükümlülüğü bulunduğu kabul edilmiştir.
7. Tapu Sicilinin Yanlış Tutulmasından Doğan Devlet Sorumluluğu
Yargıtay, TMK m.1007 gereği tapu sicilinin hatalı tutulması nedeniyle oluşan tüm zararlardan devletin tazminat sorumluluğuna gidebileceğini kabul eder.
Bu emsal kararlar, tapu iptal ve tescil davalarının değerlendirilmesinde yol gösterici niteliktedir ve uygulamada davaların sonuçlarını doğrudan etkiler.
Kardeşler Arasında Tapu İptal Davası
Kardeşler arasında açılan tapu iptal ve tescil davaları, aile içi uyuşmazlıkların en sık karşılaşılan türlerinden biridir. Bu davalar çoğunlukla miras paylaşımı, muris muvazaası, ehliyetsizlik veya güven ilişkisine dayalı işlemlerde yaşanan sorunlar nedeniyle ortaya çıkar. Aile bağları nedeniyle tarafların geçmiş ilişkileri, ekonomik durumları, miras bırakanla olan yakınlıkları ve işlemdeki gerçek amaç bu davalarda belirleyici rol oynar. Dolayısıyla kardeşler arasında açılan tapu iptal davası, hukuki olduğu kadar sosyolojik yönü de güçlü olan bir dava türüdür.
Kardeşler arasındaki uyuşmazlıklarda genellikle miras bırakanın bir çocuğuna yaptığı taşınmaz devrinin gerçekte satış değil, mirastan mal kaçırma amacı taşıdığı iddia edilir. Mahkemeler bu tip uyuşmazlıklarda aile içinde yıllardır süregelen ilişkileri detaylı bir şekilde inceler; miras bırakanın diğer çocuklarla olan bağları, bakım ilişkisi, devrin yapıldığı tarihteki ekonomik koşullar ve taşınmazın değeri gibi unsurları değerlendirir. Bu noktada Yargıtay, kardeşler arasında yapılan devirlerin gerçek satış olup olmadığı konusunda oldukça hassas davranmakta ve muvazaanın tespit edilebilmesi için güçlü deliller aramaktadır.
Bunun yanında, kardeşlerin birbirine yaptığı devirlerde vekalet görevinin kötüye kullanılması da önemli bir dava sebebi olarak karşımıza çıkar. Aile içi güven ilişkisi nedeniyle verilen geniş yetkili vekaletnameler zaman zaman kötüye kullanılmakta ve taşınmaz devri hukuki dayanaktan yoksun hale gelebilmektedir. Böyle bir durumda tapu iptal ve tescil davası açılarak taşınmazın tekrar gerçek sahibine döndürülmesi mümkün olur.
Kardeşler arasındaki davalarda ayrıca ayırt etme gücü bulunmayan bir kişinin yaptığı işlemler de sıkça gündeme gelir. Özellikle yaşlı, hastalıklı veya zihinsel kapasitesi sınırlı bulunan kişilerin kardeşler arasında yaptığı devirlerde mahkemeler tıbbi belgeleri ve tanık anlatımlarını titizlikle değerlendirir.
Bu tür davaların ortak noktası, aile ilişkilerinin davaya yön veren en önemli unsurlardan biri olmasıdır. Bu nedenle mahkemeler, salt tapu kaydına değil, tarafların yaşam biçimine ve aile içi dinamiklerine de bakarak karar verir.
Zilyetlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Zilyetlik, taşınmazı fiilen kullanma ve üzerinde malik gibi tasarrufta bulunma durumudur. Uzun yıllar boyunca nizasız ve aralıksız şekilde sürdürülen zilyetlik, belirli koşullar altında kişiye tapu üzerinde hak talep etme imkânı tanır. Bu nedenle zilyetlik nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, özellikle kırsal bölgelerde en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir.
Bu tür davaların temel dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesidir. Kanun, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan veya malikinin kim olduğu anlaşılamayan taşınmazların, yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunan kişi adına tescil edilebileceğini düzenler. Burada kritik nokta, taşınmazın sahibinin tespit edilememesi durumudur. Kayıt malikinin kim olduğunun resmi belgelerden anlaşılması mümkünse, zilyetlik ne kadar uzun sürmüş olursa olsun bu dava türü işletilemez.
Zilyetlikle tapu kazanma iddiasının ileri sürülebilmesi için zilyetliğin başlangıcından itibaren kullanma biçimi, imar ve ihya faaliyetleri, taşınmaz üzerindeki ekonomik tasarruflar ve komşu parsel kayıtları gibi unsurlar ayrıntılı şekilde değerlendirilir. Mahkemeler, bu tür davalarda teknik bilirkişi incelemesine büyük önem verir. Özellikle eski yıllara ait hava fotoğrafları, memleket haritaları, kadastro paftaları ve ziraat bilirkişi raporları kullanılarak taşınmazın geçmişteki durumu incelenir.
Uygulamada sık karşılaşılan bir durum da, taşınmazın uzun yıllar zilyetliğini sürdüren kişinin fiilen malik gibi görülmesine rağmen, tapuda başka biri adına kayıt bulunmasıdır. Eğer tapudaki malik belli ve hayatta ise veya mirasçıları tespit edilebiliyorsa, zilyetlik gerekçesiyle tapu iptali talep edilemez. Aynı şekilde malik bilinmesine rağmen tebligata ulaşılamaması, mirasçıların bulunamaması gibi durumlar da “malikin belli olmaması” kapsamında kabul edilmez.
Zilyetliğe dayalı davalarda, kullanımın “malik sıfatıyla” olup olmadığı en belirleyici kriterdir. Yani kişi taşınmazı bir kiracı, ortak zilyet veya izinli kullanıcı olarak değil, gerçekten malik gibi tasarruf ederek kullanmalıdır. Bu unsur ispat edilemezse dava reddedilir.
Bu başlık, özellikle kadastro geçirmiş alanlarda ve kırsal taşınmazlarda oldukça önem taşır. Mahkemeler teknik delillere dayanarak zilyetliğin süresini, niteliğini ve kullanım biçimini ayrıntılı şekilde tespit eder.
Hazineye Karşı Tapu İptal ve Tescil Davası
Hazineye karşı açılan tapu iptal ve tescil davaları, özellikle kadastro sonrası oluşan hatalı kayıtlar, malik bilgisi bulunmayan taşınmazlar, kamu malı niteliği taşıdığı hâlde özel mülkiyete konu edilen yerler veya aksine özel mülkiyet olması gerekirken Hazine adına tescil edilen taşınmazlar nedeniyle ortaya çıkar. Bu tür davalar teknik ve hukuki yönü oldukça ağır olan, geniş delil incelemesi gerektiren davalardır.
Hazine, taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğu veya kamu malı niteliği taşıdığı iddiasıyla taşınmaz üzerinde hak sahibi olabilir. Bu nedenle Hazine’ye karşı açılacak tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın geçmişi, kullanım şekli, kadastro süreci, haritalar ve uzman raporları kritik öneme sahiptir. Özellikle orman, kıyı, mera, yaylak, kışlak gibi kamu malı niteliği taşıyan yerlerde Hazine’nin hak iddiası daha güçlüdür ve bu yerlerde tapu iptali çoğu zaman mümkündür.
Öte yandan, olağanüstü zamanaşımıyla tescil davalarında Hazine, davada zorunlu taraflardan biridir. Malikinin kim olduğu tapu sicilinden anlaşılamayan veya gaipliği karara bağlanmış kişilere ait taşınmazlarda, kişi 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetlik kurmuşsa tapunun kendi adına tescilini isteyebilir. Bu durumda dava hem Hazine’ye hem de ilgili kamu tüzel kişisine karşı birlikte açılmalıdır.
Hazineye karşı açılan davalarda en çok rastlanan uyuşmazlıklar şunlardır:
- Kadastro hatası nedeniyle özel mülkiyette olması gereken yerin Hazine adına yazılması
- Orman tahdidi veya mera tespitinin yanlış yapılması
- Hazine tarafından yürütülen kamulaştırma işlemlerinin tapuya hatalı yansıması
- Tapu sicilinin yanlış tutulması nedeniyle kişisel mülkiyetin Hazineye geçirilmesi
Bu davalarda mahkemeler, idari kayıtlar, kadastro evrakı, harita mühendisliği raporları, eski tarihli hava fotoğrafları ve zilyetlik delillerini birlikte değerlendirir. Uygulamada bu tür davalar uzun sürebilmekte; özellikle taşınmazın kamu malı niteliği taşıyıp taşımadığının belirlenmesi uzun teknik incelemeler gerektirmektedir.
Hazine, kamu mallarını koruma yükümlülüğü gereği çoğu zaman davaya karşı güçlü savunmalar yapar; bu nedenle sürecin uzman desteğiyle yürütülmesi önemlidir.
İpotekli Taşınmaz İçin Açılacak Tapu İptali ve Tescil Davası
İpotekli taşınmazlarda tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür; ancak bu tür davalarda ipotek hakkının varlığı süreci daha karmaşık hâle getirir. Çünkü ipotek, taşınmaz üzerinde üçüncü kişiye ait güçlü bir sınırlı ayni haktır ve tapu kaydının iptal edilmesi, bu hakkın kaderini doğrudan etkiler. Bu nedenle ipotekli taşınmazlarla ilgili davalarda hem mülkiyet hem de sınırlı ayni haklar birlikte değerlendirilir.
İpotek çoğunlukla banka gibi profesyonel kuruluşlar lehine tesis edildiğinden, davada ipoteğin iyi niyetle edinilip edinilmediği kritik önem taşır. Eğer ipotek, hukuka uygun bir tescil işlemine dayanıyorsa ve banka taşınmaz üzerindeki tasarrufun hukuka aykırı olduğunu bilmesi gerekmiyorsa, ipotek hakkı korunabilir. Bu durumda tapu iptal edilse bile ipoteğin geçerliliği devam edebilir. Ancak ipotek tesis edilirken bankanın taşınmazın hukuki durumu hakkında özen göstermediği, özellikle aile konutu niteliği gibi bilmesi gereken unsurları araştırmadığı anlaşılıyorsa, ipotek hakkı kaldırılamayabilir.
Örneğin aile konutu şerhi olmayan bir taşınmazda banka ipotek tesis etmiş olsa bile, taşınmazın fiilen aile konutu olduğunu bilebilecek durumda olması halinde iyi niyet iddiası reddedilebilir. Yargıtay, bankaların kredi verirken taşınmazın kullanım amacını araştırma yükümlülüğünü vurgulayan birçok karara imza atmıştır.
İpotekli taşınmazlarda tapu iptal davasının farklı sonuçları olabilir:
- Taşınmaz iptal edilip tescil edilirken ipotek aynen korunabilir.
- İpoteğin hukuki dayanağı da ortadan kalkmışsa ipotek terkin edilebilir.
- Üçüncü kişinin iyi niyeti korunuyorsa ipotek devam ederken tescil davası reddedilebilir.
Davanın başarıya ulaşması, hem taşınmazın devrindeki hukuka aykırılığın ispatına hem de ipoteğin tesisi sırasında üçüncü kişinin iyiniyetinin çürütülmesine bağlıdır. Bu nedenle ipotekli taşınmazlara ilişkin davalarda ispat yükü daha ağır ve teknik inceleme daha detaylıdır.
Tapu İptal ve Tescil Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Tapu iptal ve tescil davaları, doğrudan taşınmazın mülkiyetine ilişkin olduğu için çekişmeli yargı alanında değerlendirilir ve dava şartı arabuluculuk kapsamına girmez. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu değildir. Davacı, herhangi bir ön başvuru yapmadan doğrudan taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde davasını açabilir.
Her ne kadar zorunlu olmasa da bazı uyuşmazlıklarda arabuluculuk sürecinin tercih edilmesi taraflara zaman ve maliyet açısından avantaj sağlayabilir. Özellikle aile içi ihtilaflarda, miras paylaşımlarında, kardeşler veya eşler arasında çıkan devir sorunlarında arabuluculuk, gerilimi azaltan ve hızlı çözüm sunan bir yöntem olabilir. Fakat tapu iptal davalarının çoğu teknik delillere dayandığı için tarafların anlaşma iradesi zayıf kalmakta ve süreç genellikle yargı yolunda devam etmektedir.
Arabuluculuğun zorunlu olmamasının temel nedeni, bu davalarda kararı belirleyecek unsurun çoğu zaman belgeler, keşif, bilirkişi raporları ve resmi kayıtlar olmasıdır. Tarafların kendi aralarında uzlaşması tek başına hak doğurmaz; mülkiyetin devri ancak resmi şekilde ya da mahkeme kararıyla mümkündür. Bu nedenle arabuluculuk aşamasında varılan anlaşma, tescil işlemi yapılmadıkça hukuki sonuç doğurmaz.
Uygulamada sıkça görülen bir durum da şudur: Taraflar arabuluculukta anlaşsa bile tapunun devri çoğu zaman noter sözleşmesiyle değil, tapu müdürlüğünde resmi işlemle yapılacağından anlaşmanın uygulanması tarafların işbirliğine bağlı kalır. Bu da arabuluculuğun pratik etkisini zayıflatmaktadır.
Tapu iptal ve tescil davalarında arabuluculuk zorunlu değildir, ancak tarafların isteği hâlinde sürece yardımcı bir yöntem olarak tercih edilebilir.
