Ortaklığın Giderilmesi Davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin birlikte mülkiyet hakkına sahip olduğu durumlarda, paydaşların anlaşmazlık yaşaması ya da ortak mülkiyeti devam ettirmek istememesi hâlinde başvurulan önemli bir hukuk yoludur. Uygulamada “izale-i şuyu davası” olarak bilinen bu süreç, paydaşlığın sona erdirilmesi ve malın paylaştırılması amacıyla açılır. Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması, malın bölünemeyecek nitelikte olması, hissedarların kendi aralarında satış talep etmesi veya mülkiyet üzerinde muhdesat iddiasında bulunulması gibi çok çeşitli ihtilaflar bu davayı gerekli hâle getirebilir.
Davanın açılması, yetkili mahkemenin belirlenmesi, satış usulünün seçilmesi, muhdesatın değerlendirilmesi ve sürecin ne kadar süreceği gibi konular, hem teknik hem de usule ilişkin önemli aşamalar içerir. Bu nedenle paydaşlık ilişkisini sonlandırmak isteyen kişilerin dava sürecini doğru anlaması, hangi haklara sahip olduklarını bilmesi ve olası mali yükümlülükler hakkında bilgi sahibi olması büyük önem taşır. Ortaklığın Giderilmesi Davası, tarafların hak kaybı yaşamadan mülkiyetin adil şekilde tasfiye edilmesini sağlayan özel bir hukuki mekanizmadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın Giderilmesi Davası, bir taşınmaz veya taşınır mal üzerinde birden fazla kişinin paydaş olduğu durumlarda, ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir hukuk davasıdır. Uygulamada “izale-i şuyu” olarak da ifade edilen bu dava, paydaşların malı birlikte yönetememesi, anlaşmazlık yaşaması veya artık ortak mülkiyet ilişkisini sürdürmek istememesi hâlinde gündeme gelir. Ortak mülkiyet hem paylı mülkiyet hem de elbirliği mülkiyeti şeklinde olabilir; her iki durumda da bir veya birden fazla paydaş, ortaklığın giderilmesini talep etme hakkına sahiptir.
Bu davanın temel amacı, ortaklığın devamını gerektiren bir hukuki zorunluluk bulunmadığı hâllerde mülkiyetin taraflar arasında adil bir biçimde tasfiye edilmesini sağlamaktır. Malın niteliğine göre tasfiye iki şekilde yapılabilir:
- Aynen taksim (bölerek paylaşma): Malın fiziksel olarak bölünebilir nitelikte olması hâlinde tercih edilir.
- Satış yoluyla ortaklığın sona erdirilmesi: Bölünmesi mümkün olmayan veya bölünmesi hâlinde değer kaybına yol açacak mallarda mahkeme tarafından satış yoluna gidilir ve bedel paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davası, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen yönleri nedeniyle hem teknik hem de usule ilişkin detaylara sahiptir. Bu nedenle dava sürecinin doğru yönetilmesi, malın değer kaybetmemesi ve tarafların haklarının korunması açısından kritik önem taşır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?
Ortaklığın Giderilmesi Davası, paydaşlardan herhangi birinin talebiyle açılabilir ve bu talep için diğer paydaşların rızası gerekmez. Dava süreci, ortak mülkiyet ilişkisinin niteliğinin doğru belirlenmesi ve taşınmazın hukuki durumunun eksiksiz şekilde ortaya konulmasıyla başlar. Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kayıtlarının, varsa kadastro bilgilerinin ve pay dengesinin doğru tespit edilmesi önemlidir.
Dava, paydaşlardan birinin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne vereceği dilekçe ile başlatılır. Dilekçede; ortaklığın ne şekilde kurulduğu, malın paylaşımının neden mümkün olmadığı, aynen taksimin mi yoksa satış yolunun mu talep edildiği açıkça belirtilmelidir. Eğer paydaşlar arasında malın bölünebilirliği konusunda anlaşmazlık varsa, mahkeme çoğunlukla bilirkişi incelemesi yaptırarak malın fiziki olarak taksime elverişli olup olmadığını tespit eder.
Aynen taksim mümkün değilse veya bölme işlemi ciddi değer kaybına yol açacaksa, mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Bu satış genellikle icra yolu ile açık artırma şeklinde yapılır. Paydaşlar, satışa katılabilir ve malı satın alabilir; satın alınamaması hâlinde satış bedeli hisseleri oranında taraflara dağıtılır.
Dava açılırken paydaşların her birinin adres bilgilerinin doğru şekilde bildirilmesi, tapu kayıtlarının güncel olması ve varsa muhdesat (bina, eklenti, ağaç vb.) iddialarının dilekçede belirtilmesi sürecin sağlıklı ilerlemesi için gereklidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Yetkili Mahkeme
Ortaklığın Giderilmesi Davasında yetkili mahkeme, malın niteliğine göre belirlenir ve bu konuda kesin yetki kuralları uygulanır. Taşınmaz mallar (arsa, tarla, konut, iş yeri vb.) söz konusu olduğunda dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmak zorundadır. Bu kural kesindir; taraflar anlaşsa bile başka bir yerde dava açılamaz.
Taşınır mallarda ise (araç, makine, değerli eşya vb.) genel yetki kuralları geçerlidir. Buna göre dava, davalılardan birinin yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılabilir.
Taşınmaz ortaklığıyla ilgili davalarda mahkeme, öncelikle paydaşlık durumunu ve tapu kayıtlarını inceler. Eğer hisseler konusunda ihtilaf varsa veya mülkiyet yapısı elbirliği mülkiyeti niteliğindeyse, mahkeme gerekli araştırmayı yaparak payların belirlenmesini sağlar. Ardından malın bölünebilir olup olmadığı değerlendirilir ve gerektiğinde bilirkişi görevlendirilir.
Yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, davanın hızlı ilerlemesi ve usul hatası nedeniyle zaman kaybı yaşanmaması açısından büyük önem taşır. Yanlış yerde açılan davalar yetki yönünden reddedilir veya dosya yetkili mahkemeye gönderilir, bu da sürecin uzamasına neden olur.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın Giderilmesi Davasının süresi, malın niteliğine, paydaşlar arasındaki uyuşmazlık seviyesine, muhdesat iddiasının bulunup bulunmadığına ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişiklik gösterebilir. Ortalama olarak bu davalar 6 ay ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır; ancak bazı durumlarda ek incelemeler veya itirazlar nedeniyle süreç daha uzun sürebilir.
Davanın süresini etkileyen başlıca faktörler şunlardır:
- Bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediği:
Malın aynen taksime uygun olup olmadığının tespiti için yapılan bilirkişi raporları süreci uzatabilir. - Paydaş sayısı:
Paydaş sayısı arttıkça tebligat, itiraz ve uzlaşmazlık ihtimali de artar; bu da süreci yavaşlatır. - Muhdesat iddiası (bina, ağaç, eklenti tartışmaları):
Muhdesatın kime ait olduğu yönündeki iddialar ayrı bir bilirkişi incelemesi gerektirdiğinden davayı uzatan önemli bir etkendir. - Satış süreci:
Aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda satış aşaması devreye girer. İcra dairesi tarafından yapılan satış işlemleri (ilan, keşif, artırma) ayrıca süre gerektirir. - Tarafların anlaşmazlığı:
Paydaşlar arasında ciddi uyuşmazlıklar varsa dava daha uzun sürme eğilimindedir.
Her ne kadar dava süresi çeşitli değişkenlere bağlı olsa da sürecin doğru yönetilmesi, belgelerin eksiksiz sunulması ve usule ilişkin adımların zamanında atılması, davanın daha kısa sürede tamamlanmasına yardımcı olur.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Hissedarlar Arasında Satış
Ortaklığın giderilmesi davasında hissedarlar arasında satış, paydaşlar için en pratik ve değer kaybı en düşük çözümlerden biridir. Bu yöntem, özellikle malın açık artırma ile üçüncü kişilere satılmasını istemeyen paydaşların tercih ettiği bir yoldur. Hissedarlar arasında satış, mahkeme kararıyla veya dava sürecinde paydaşların anlaşmasıyla gerçekleştirilebilir.
Bu yöntemin temel mantığı şudur:
Paydaşlardan biri veya birkaçı malın tamamını satın almak isterse diğer paydaşların hisselerini piyasa rayicine uygun bir bedelle satın alabilir. Böylece malın üçüncü kişilere gitmesi engellenir, satış giderleri azalır ve paydaşlar hak kaybı yaşamaz.
Mahkeme bu durumda genellikle şu adımları izler:
- Malın değeri bilirkişi tarafından tespit edilir.
Bu değer üzerinden satış bedeli belirlenir. - Satın almak isteyen paydaşın talebi değerlendirilir.
Paydaşın ödeme gücü ve isteği dikkate alınır. - Diğer paydaşlar rıza gösterirse satış işlemi gerçekleştirilir.
Satışa rıza bulunmayan durumlarda mahkeme çoğunlukla açık artırma usulüne gider. - Satın alma bedeli diğer paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Hissedarlar arasında satışın en büyük avantajı, malın değerinin korunmasıdır. Açık artırma satışlarında malın piyasa değerinin altında satılma riski vardır; ancak hissedarlar arasında satış yapıldığında genellikle daha adil bir fiyat elde edilir.
Bu yöntem, özellikle aile içi taşınmazlarda, kardeşler arasındaki ortaklıklarda veya uzun süredir paylı mülkiyet konusu olan mallarda sıkça tercih edilen çözüm yollarındandır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat İddiası
Muhdesat iddiası, ortaklığın giderilmesi davasının en karmaşık ve davayı uzatan unsurlarından biridir. Muhdesat; bir taşınmaz üzerinde sonradan inşa edilen bina, müştemilat, ağaçlandırma, duvar, depo gibi sonradan yapılan eklentileri ifade eder. Eğer bu eklemeler paydaşlardan yalnızca biri tarafından yapılmışsa, o paydaş muhdesatın kendisine ait olduğunu iddia edebilir.
Bu iddia, ortaklığın giderilmesi davası içinde ileri sürülebileceği gibi, ayrıca “muhdesat aidiyeti tespiti davası” şeklinde de açılabilir. Ancak uygulamada muhdesat iddiası genellikle izale-i şuyu davası içinde çözümlenir.
Muhdesat iddiasının değerlendirilmesinde mahkeme şu kriterleri dikkate alır:
- Eklentinin kim tarafından yapıldığı,
- Ne zaman yapıldığı,
- Diğer paydaşların rızası olup olmadığı,
- Eklemelerin taşınmazın değerini nasıl etkilediği,
- Eklentinin bağımsız nitelikte olup olmadığı,
- Eklentiye yapılan harcamanın niteliği ve ispatı.
Bu tür iddialar çoğu zaman bilirkişi incelemesi gerektirir. Bilirkişi hem muhdesatın değerini hem de taşınmazla ilişkisini belirler. Eğer muhdesat gerçekten bir paydaşa aitse, satıştan elde edilen bedelden o paydaş lehine bir denkleştirmeyapılır. Örneğin bir paydaşın yaptığı bina veya ek yapı, taşınmaz değerini artırmışsa, bu değer farkı satış bedeli dağıtılırken dikkate alınır.
Muhdesat iddiası, süreci hem hukuki hem teknik açıdan karmaşıklaştırdığı için, izale-i şuyu davalarında en çok profesyonel desteğe ihtiyaç duyulan konulardan biridir.
Ortaklığın Giderilmesinde Satış Usulü
Ortaklığın giderilmesi davasında satış usulü, malın aynen taksime (bölünerek paylaşılmasına) elverişli olmaması hâlinde uygulanır. Satışın amacı, taşınmaz veya taşınır malın nakde çevrilerek bedelinin paydaşlara hisseleri oranında dağıtılmasıdır. Satış süreci genellikle icra dairesi aracılığıyla açık artırma şeklinde yapılır ve sıkı usul kurallarına tabidir.
Satış usulünün temel aşamaları şu şekildedir:
- Bilirkişi tarafından değer tespiti yapılır.
Mahkeme, malın güncel piyasa değerini belirlemek için bilirkişi raporu alır. - Satış kararı icra dairesine gönderilir.
Mahkeme satışın icra yoluyla gerçekleştirilmesine hükmettiğinde dosya icra dairesine aktarılır. - Satış ilanı hazırlanır ve duyurulur.
Açık artırma tarihleri UYAP ve ilan platformları üzerinden duyurulur. Böylece satışın şeffaf biçimde yapılması sağlanır. - Elektronik ortamda ve fiziki olarak açık artırma yapılır.
Artık birçok satış e-ihale üzerinden de gerçekleşmektedir. En yüksek teklifi veren kişi malı satın alır. - Satış bedeli paydaşlara dağıtılır.
Satış gerçekleştikten sonra elde edilen bedel, paydaşlara hisseleri oranında ödenir.
Satış usulünün avantajı, malın bölünemeyen kısmının en adil şekilde değerlendirilmesidir; ancak açık artırma satışlarında malın değerinin altında satılma riski de bulunmaktadır. Bu nedenle bazı paydaşlar, malın üçüncü kişilere gitmemesi için artırmaya kendileri de katılabilir.
Ayrıca satış sırasında muhdesat iddiaları, paydaş sayısı ve mevcut ihtilaflar satış sürecini etkileyebilir. Bu nedenle izale-i şuyu davalarında satış aşaması, diğer kısımlara göre daha teknik ve dikkat gerektiren bir süreçtir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Harç Ne Kadar?
Ortaklığın giderilmesi davası, harç ve masrafları bakımından diğer birçok davadan farklı bir yapıya sahiptir. Çünkü bu dava bir “çekişmesiz yargı işi” olarak kabul edilir ve harçlandırma buna göre yapılır. Harç ve masraflar, davanın açıldığı yılın tarifelerine bağlı olarak değişiklik gösterse de genel çerçeve aynıdır.
Bu davada ödenen temel kalemler şunlardır:
- Başvuru Harcı:
Davanın açılması için ödenen düşük tutarlı harçtır. - Peşin Harç:
İzale-i şuyu davalarında nispi değil, maktu harç uygulanır. Bu nedenle harç miktarı davanın değerine göre değişmez. - Bilirkişi Ücretleri:
Taşınmazın bölünebilir olup olmadığının tespiti, değerinin belirlenmesi, muhdesat incelemesi gibi sebeplerle bilirkişi ücreti ödenir. - Keşif Giderleri:
Taşınmazda yerinde inceleme yapılması gerekiyorsa keşif masrafları ortaya çıkar. - Satış Giderleri:
Açık artırma satışında ilan, dosya işletim ve ihale masrafları bulunur. Bu giderler satış bedelinden düşülür. - İcra Dairesi Masrafları:
Satış icra yoluyla yapıldığından, icra dairesinin belirlediği masraflar satış sırasında tahsil edilir.
Genel olarak dava açılırken çok yüksek bir harç ödenmez; asıl masraflar bilirkişi, keşif ve satış süreçlerinde ortaya çıkar. Harç ve masraflar başlangıçta davayı açan paydaş tarafından karşılanır; ancak nihai olarak tüm paydaşlar hisseleri oranında bu masraflara katlanmakla yükümlüdür. Yani dava sonunda yapılan giderler, pay sahiplerine eşit değil, hisse oranlarına göre paylaştırılır.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi davası açmayı düşünen kişilerin, sürecin mali boyutunu bilerek hareket etmesi önemlidir.
